SFS 1978:304

Hyresförhandlingslag;

SFS 1978:304

Utkom från trycket

Utfärdad den 1 juni 1978.

den 1 2 juni 1978

Enligt riksdagens besluf föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får

enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och or­

ganisation av fastighetsägare, i vilken hyre svärden är medlem, och å andra

sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av för­

handlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhand­

lande partema eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsända­

mål regelmässigt h yr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av

upplåtarens bostad.

Vad som i lagen säg s om avtal om förhandlingsordning och om verkan

av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om för­

handlingsordning som har beslutats av hyresnämnd.

2 § Med förhandlingskla usul avses i denna lag bestämmelse i hyresavt al

varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till st ånd enligt

denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsägning tillämpas

bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse

träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverens­
kommelse).

Tvist om in förande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyres av­

tal kan av hyresgästen hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt vad
som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I stället för 48 § tredje stycket

jordabalken gäller att förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i

hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyr esgästens personliga boende-

förhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhand­

lingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausu­
len inte skall gälla.

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

3 § Förhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i et t

eller flera hus, om ej parterna är ense om a tt undanta viss lägenhet. För­
handlingsordning gäller ej för bostadslägenhet, om hyresavtalet till följd av
beslut av hyresnämnd inte innehåller förhandlingsklausul.

4 § Gäller förhandlingsordning för visst hus, får ej avtal om förhandlings­
ordning, som avser det huset, slutas med annan organisation av hyresgäs­

ter, förrän den förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnd i tvist som avses i 2 § a ndra

stycket förordna att förhandlingsordning inte vidare skall gälla för det eller
de hus som är i fråga.

' Prop. 1977/78; 175, CU 1977 /78: 32. rskr 1977/78: 347.

515

'.n"' , y • •• ••

¬

SFS 1978: 304

5 § Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att påkalla
förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran eller
ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses

i 12 kap. 19 a § jorda balken.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt

för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i h uset,
4. övriga boendeförhållanden i de n mån de rör hyresgästerna gemen­

samt.

Om partema är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt

för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör till-

lämpning av en skilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom
skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda ho­

nom i saken.

Avtal om förhandlingsordning

6 § Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftligen och dag-

tecknas. Avtalet skall innehålla uppgift om vilka lägenheter som omfattas
av förhandlingsordningen.

7 § Om avvikelse skall gälla från vad som stadgas i 5 § andra styc ket el­
ler om förhandlingsrätt skall föreligga i fråga som avses i 5 § tredje stycket,
skall detta anges i avtal et om förhandlingsordning.

I avtal om förhandlingsordning skall anges den tidpunkt från vilken för­

handlingsordningen skall tillämpas. Har så ej skett träder den i kraft ome­

delbart.

8 § Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhand­

lingsordning gäller och har den nye hyresvärden varken ägt eller bort äga

kännedom om förha ndlingsordningen, är den tidigare hyresvärden skyldig

att ersätta skada som förorsakas den nye hyresvärden på grund av försum­

melsen.

Rätt till förhandlingsordning

9 § Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hy­

resgäster sluta avtal om förhandlingsordning, har organisationen rätt att få

frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande

rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster vägrar att efter
skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om förhandlingsordning.

10 § Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen

respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det ej med hän­

syn till organisation ens kvalifikationer, hyresgästernas inställning och om­
ständigheterna i övrigt kan a nses obilligt mot hyresvärden respektive hy­

resgästorganisationen eller mot hyresgästerna att den begärda förhand-

516

lingsordningen skall gälla.

¬

11 § Finner hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning, skall

SFS 1978:304

nämnden fastställa förhandlingsordningens innehåll. Den tidpunkt, från

vilken förhandlingsordningen skall tillämpas, skall bestämmas så att hyres­
värden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästerna om införande av
förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

12 § Förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning. Uppsägning
skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills v idare, upphör den att gälla tidigast vid

det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägning­

en.

Gäller förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske se­

nast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse

om verkan av utebliven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid, anses
förhandlingsordningen förlängd på ett år.

13 § Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta frå­

ga om förlängning av förhandlingsordningen till prövning av hyresnämn­
den. Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag då han fick

del av uppsägningen. Senare inkommen ansökan upptas ej till behandling.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som anges

i 1 0 §.

Om par t påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att förhand­

lingsordning förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

14 § Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej avgjord,

när förhandlingsordningen på grund av uppsägningen skulle ha upphört att

gälla, skall förhandlingsordningen tillämpas till d ess att frågan är slutligt
avgjord.

Förhandlingen

15 § Part som vill fö rhandla skall göra framställning hos motparten om
förhandling. Är både hyresvärd och fastighetsägarorganisation parter en­

ligt förhand lingsordningen, skall båda påkalla förhandling och framställ­

ning om förhandling från motpartens sida göras hos var och en av dem.

Framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den eller de

frågor om vilka forhandling påkallas.

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att

förhandlingsframställning kommit motparten till handa.

Avvikelse från föreskrifterna i de nna paragraf får göras genom skriftligt

avtal.

16 § Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa sig

vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning

av den fråga som förhandlingen avser.

Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras

protokoll som ju steras av båda parter.

517

¬

SFS 1978: 304

17 § Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid samman­

träde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

18 § Om partema ej enas om annat, skall förhandling anses avslutad, när

part som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket

har givit motp arten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen.

Har förhandling om en fråga avslutats utan att överenskommelse träffats

och begär part att förhandling om samma fråga skall återupptas, är motpar­
ten inte skyldig att träda i förhandling på grund av denna framställning.

Förhandlingsöverenskommelsen

19 § Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och under­

tecknas av förhandlingsordningens parter.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästema om innehållet i förhand­

lingsöverenskommelse.

20 § Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för
samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyres­
gästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlings överens­

kommelsen skall framgå h ur stor del av hyran som utgör ersättning av det­
ta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn til l

hyran i övrig t, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständighe­
ter.

21 § I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenheter

i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som är känt om
lägenhetemas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga

skillnad mellan dem i fråga om b ruksvärdet.

22 § Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hy­

resvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyres­

avtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den
del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha

kommit in till hyresnä mnden inom tre månader från den dag då hyresgäs­

ten fick un derrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre måna­
der från den dag då villkoret började tillämpas mot h onom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 48 §

jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skäl ighe­

ten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan sa mband med pröv­

ning av hyran i övri gt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stäl let för förhandlings­

överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden
samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till föl jd därav

har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § rän­
telagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess
att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden däref­

ter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse

518

som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje st ycket.

¬

23 § Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyresvär-

SFS 1978: 304

den träffar med hy resgästen i fråga som avses i 5 § första stycket ogiltigt,

om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har ägt rum. Sådant avtal

är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träf­

fad förhandlingsöverenskommelse eller ändring av grunderna för beräk­

ning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 a § jorda balken i

strid med träffad förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden är skyldig

att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt

6 § räntelagen (1975: 635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har

berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt

förhandlingsordningen.

Rätt till prövning av hyresvillkoren 1 vissa fall

24 § Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att över­
enskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att utan uppsäg­

ning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillko­

ren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot för­

handling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat änd­

ring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsord­

ningen är pa rt på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före det månadsskifte

som inträ ffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om
det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden dock förordna
att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken änd ring av hyresvill­

koren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i a ndra stycket andra
meningen, skall skälen härför anges.

25 § Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följan de.

Villkoren för den fortsatta förhyrningen skall fastställas enligt 12 k ap.

48 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor

som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 § jordabalken

skall tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för

fortsatt förhyrning.

Skadestånd

26 § Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att påkalla förhandling enligt
5 § första stycket eller enligt föreskrift i forhandlings ordning, är han skyl­
dig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått till följd av

hans försummelse.

27 § Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkallat för­

handling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket

eller enligt föreskrift i förhandlingsordn ing, är han skyldig att ersätta mot-

519

¬

• 1 :i

SFS 1978:304

parten skada som har uppstått till följd av hans underlåtenhet. Detsamma

gäller, om part bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §.

28 § Vid bedömande om och i vad mån skada har uppstått skall hänsyn
tas även till parts in tresse av att denna lag och förhandlingsordningen iakt­
tas och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse.

29 § Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels inom

två månader från det han fick kännedom om den omständighet på vilken

anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom

två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om anspråket till hyres­
nämnden. Försummas det, är rätten till talan förlorad.

Övriga bestämmelser

30 § Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd

som avses i 8 § andr a stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen

(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ären­

de enligt 22 §.

31 § Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bo­

stadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet med­

delades.

Besvärshandling skall inges till bostads domstolen.

32 § 1 tvist som avses i 22 eller 24 § skall vardera parten svara för sin rät­

tegångskostnad i b ostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av 18 kap .
6 § rättegångsbalken.

33 § Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag
trån tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktie­

bolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättsla­

gen (1971:479).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978. Lagen tillämpas inte vid faststäl-

lelse eller ändring av övergångshyra enligt lagen (1974:1 080) om avveck­

ling av hyresregle ringen.

Såsom avtal om förhandlingsordning enligt d enna lag anses även avtal

som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med be­
stämmelserna i 1, 3 och 6 §§ samt innefa ttar rätt att påkalla förhandling rö­

rande någon av de frågor som anges i 5 §.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a § and­

ra stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 juli 1978 gjorts i hyresavtal

om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse
mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken

hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har för-

520

behållet alltjämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid

¬

tillämpningen av 2 § andra stycket och 3 § de nna lag anses som förhand-

SFS 1978:304

lingsklausul enligt lagen.

På regeringens vägnar

THORBJÖRN FÄLLDIN

BIRGIT FRIGGEBO

(Justitiedepartementet)

¬