SFS 2011:666 Fastighetsmäklarlag
Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.
1
Svensk författningssamling
Fastighetsmäklarlag;
utfärdad den 19 maj 2011.
Enligt riksdagens beslut
1 föreskrivs följande.
Lagens tillämpningsområde
1 §
Denna lag gäller en fysisk persons yrkesmässiga förmedling av fastig-
heter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomt-
rätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Den
som bedriver sådan verksamhet kallas fastighetsmäklare.
Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdrags-
avtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren
kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse.
2 §
Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på den
övriga egendom som anges i 1 §.
Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 18 §, 22 § och
23 § första–fjärde styckena.
Vid förmedling av nyttjanderätt ska vad som föreskrivs om säljare avse
den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som föreskrivs om
köpare avse motparten.
3 §
Lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del
av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Detta gäller inte i den
utsträckning något annat följer av lagen (1998:167) om tillämplig lag för
avtalsförpliktelser eller Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr
593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser
(Rom I)
2.
Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan
4 §
Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till
nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte
annat anges i lagen.
Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för
ändamål som faller utanför näringsverksamhet.
1 Prop. 2010/11:15, bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168.
2 EUT L 177, 4.7.2008, s. 6 (Celex 32008R0593).
SFS 2011:666
Utkom från trycket
den 10 juni 2011
2
SFS 2011:666
Registrering av fastighetsmäklare
5 §
Varje fastighetsmäklare ska vara registrerad hos Fastighetsmäklar-
nämnden.
Skyldigheten att vara registrerad gäller inte advokater och inte heller såda-
na fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart
1. kommunal förmedling av hyresrätter,
2. kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande,
3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,
4. förmedling av hyresrätter till lokaler eller
5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två
veckor.
Registreringen ska avse antingen yrkesmässig förmedling av all den egen-
dom som anges i 1 § (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling
av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).
Mäklaren ska betala registreringsavgift i form av ansökningsavgift och
årlig avgift.
6 §
För att en fastighetsmäklare ska registreras krävs att mäklaren
1. inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller har
förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,
2. har försäkring för skadeståndsansvar enligt 25 §,
3. har tillfredsställande utbildning,
4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt
5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.
7 §
Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver verksamhet
som fastighetsmäklare med fullständig registrering finns i lagen (2009:62)
om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.
God fastighetsmäklarsed
Allmän omsorgsplikt
8 §
Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta
god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen
för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Avtalet med uppdragsgivaren
9 §
Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av
parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har
tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta
gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och
andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.
Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestäm-
mas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning
av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra
att gälla.
3
SFS 2011:666
Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren
snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. Om
uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen
bekräfta uppsägningen.
Handpenning och deposition av mottagna tillgångar
10 §
Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot ska snarast över-
lämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett deposi-
tionsavtal.
Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans
räkning ska hållas skilda från egna tillgångar.
Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av par-
terna.
Förbud mot viss förmedling och handel med fastigheter
11 §
En fastighetsmäklare får inte i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag
köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla.
12 §
En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från
1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led
eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller
4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen
(1987:672).
Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäk-
laren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast
anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.
13 §
En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.
Förbud mot förtroenderubbande verksamhet
14 §
En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att
rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.
Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verk-
samhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för
mäklaren, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren
ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om
den ersättning som mäklaren får för den. Upplysningen ska lämnas till upp-
dragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.
Förbud mot att uppträda som ombud
15 §
En fastighetsmäklare får inte som ombud företräda säljare gentemot
köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade
uppgifter.
4
SFS 2011:666
Rådgivnings- och upplysningsskyldighet
16 §
Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklar-
sed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som
de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med
överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren
avser att genomföra försäljningen.
Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter
om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska
skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka
fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra
en sådan undersökning.
Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till
omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens
skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upp-
lysa denne om detta.
Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden
17 §
Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över
fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belas-
tar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera
gemensamhetsanläggningar.
Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska mäklaren kontrollera vem som har
rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.
Tillhandahållande av en objektsbeskrivning
18 §
Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är
konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).
Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning,
taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut
och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhets-
anläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om bygg-
nadens ålder, storlek och byggnadssätt.
Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla
uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, an-
delstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift
om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna
samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängli-
ga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade
stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekono-
miska plan tillhandahållas.
Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.
Upplysning om förfoganderätt
19 §
Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen
om vem som har rätt att förfoga över fastigheten.
5
SFS 2011:666
Förteckning över anbud och övrig dokumentation
20 §
Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsupp-
draget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som läm-
nas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontakt-
uppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades
samt villkor för anbudet.
Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slut-
förts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastig-
heten få dokumentationen när uppdraget slutförts.
Medverkan i samband med överlåtelsen
21 §
Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar
överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upp-
rätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Upplysning om möjlig rätt till ersättning
22 §
Upphör uppdragsavtalet utan att fastigheten överlåtits, ska fastighets-
mäklaren upplysa säljaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt
till ersättning.
Fastighetsmäklarens ersättning
23 §
Om inte annat har avtalats, ska fastighetsmäklarens ersättning beräk-
nas efter viss procent på köpeskillingen (provision).
Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träf-
fats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som
har anvisats av mäklaren.
Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan mäklarens
förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har
mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne.
Ska mäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning
för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta.
I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersätt-
ning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål.
24 §
Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid upp-
dragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren.
Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse.
Skadestånd
25 §
Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter
sina skyldigheter enligt 8–22 §§, ska han eller hon ersätta den skada som till
följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skade-
ståndet sättas ned eller helt falla bort.
6
SFS 2011:666
Om mäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som
köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har
haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från
säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskä-
ligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.
Underrättelse om skadeståndskrav
26 §
En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 25 § ska
underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller
hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för
kravet. Om köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren inom denna tid,
faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort.
Första stycket gäller inte om mäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i
strid mot tro och heder.
Preskription
27 §
I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130).
Tillsyn
28 §
Fastighetsmäklarnämnden utövar tillsyn över de fastighetsmäklare
som är registrerade enligt 5 §. Nämnden ska se till att fastighetsmäklarna i
sin verksamhet uppfyller sina skyldigheter enligt denna lag. Nämnden ska
inom sitt verksamhetsområde utöva tillsyn även enligt lagen (2009:62) om
åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som
har meddelats i anslutning till den lagen.
En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden gran-
ska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt
att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.
29 §
Fastighetsmäklarnämnden ska återkalla registreringen för den fastig-
hetsmäklare som
1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,
2. inte betalar registreringsavgift eller
3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag.
Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället med-
dela varning eller erinran. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.
Fastighetsmäklarnämnden eller, efter överklagande, domstol får besluta
att en återkallelse av registrering ska gälla omedelbart.
Överklagande
30 §
Fastighetsmäklarnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos
allmän förvaltningsdomstol.
Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.
7
SFS 2011:666
Straffansvar
31 §
Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot
vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse i högst
sex månader.
Bemyndigande
32 §
Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2011, då fastighetsmäklarlagen
(1995:400) ska upphöra att gälla.
2. Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om uppdragsavtal som
har ingåtts före ikraftträdandet.
På regeringens vägnar
FREDRIK REINFELDT
BEATRICE ASK
(Justitiedepartementet)
Thomson Reuters Professional AB, tel. 08-587 671 00
Edita Västra Aros, Västerås 2011
1
Svensk författningssamling
Fastighetsmäklarlag;
utfärdad den 19 maj 2011.
Enligt riksdagens beslut
1 föreskrivs följande.
Lagens tillämpningsområde
1 §
Denna lag gäller en fysisk persons yrkesmässiga förmedling av fastig-
heter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomt-
rätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Den
som bedriver sådan verksamhet kallas fastighetsmäklare.
Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdrags-
avtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren
kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse.
2 §
Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på den
övriga egendom som anges i 1 §.
Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 18 §, 22 § och
23 § första–fjärde styckena.
Vid förmedling av nyttjanderätt ska vad som föreskrivs om säljare avse
den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som föreskrivs om
köpare avse motparten.
3 §
Lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del
av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Detta gäller inte i den
utsträckning något annat följer av lagen (1998:167) om tillämplig lag för
avtalsförpliktelser eller Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr
593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser
(Rom I)
2.
Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan
4 §
Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till
nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte
annat anges i lagen.
Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för
ändamål som faller utanför näringsverksamhet.
1 Prop. 2010/11:15, bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168.
2 EUT L 177, 4.7.2008, s. 6 (Celex 32008R0593).
SFS 2011:666
Utkom från trycket
den 10 juni 2011
2
SFS 2011:666
Registrering av fastighetsmäklare
5 §
Varje fastighetsmäklare ska vara registrerad hos Fastighetsmäklar-
nämnden.
Skyldigheten att vara registrerad gäller inte advokater och inte heller såda-
na fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart
1. kommunal förmedling av hyresrätter,
2. kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande,
3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,
4. förmedling av hyresrätter till lokaler eller
5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två
veckor.
Registreringen ska avse antingen yrkesmässig förmedling av all den egen-
dom som anges i 1 § (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling
av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).
Mäklaren ska betala registreringsavgift i form av ansökningsavgift och
årlig avgift.
6 §
För att en fastighetsmäklare ska registreras krävs att mäklaren
1. inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller har
förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,
2. har försäkring för skadeståndsansvar enligt 25 §,
3. har tillfredsställande utbildning,
4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt
5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.
7 §
Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver verksamhet
som fastighetsmäklare med fullständig registrering finns i lagen (2009:62)
om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.
God fastighetsmäklarsed
Allmän omsorgsplikt
8 §
Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta
god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen
för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Avtalet med uppdragsgivaren
9 §
Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av
parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har
tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta
gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och
andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.
Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestäm-
mas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning
av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra
att gälla.
3
SFS 2011:666
Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren
snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. Om
uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen
bekräfta uppsägningen.
Handpenning och deposition av mottagna tillgångar
10 §
Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot ska snarast över-
lämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett deposi-
tionsavtal.
Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans
räkning ska hållas skilda från egna tillgångar.
Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av par-
terna.
Förbud mot viss förmedling och handel med fastigheter
11 §
En fastighetsmäklare får inte i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag
köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla.
12 §
En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från
1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led
eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller
4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen
(1987:672).
Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäk-
laren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast
anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.
13 §
En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.
Förbud mot förtroenderubbande verksamhet
14 §
En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att
rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.
Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verk-
samhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för
mäklaren, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren
ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om
den ersättning som mäklaren får för den. Upplysningen ska lämnas till upp-
dragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.
Förbud mot att uppträda som ombud
15 §
En fastighetsmäklare får inte som ombud företräda säljare gentemot
köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade
uppgifter.
4
SFS 2011:666
Rådgivnings- och upplysningsskyldighet
16 §
Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklar-
sed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som
de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med
överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren
avser att genomföra försäljningen.
Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter
om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska
skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka
fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra
en sådan undersökning.
Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till
omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens
skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upp-
lysa denne om detta.
Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden
17 §
Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över
fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belas-
tar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera
gemensamhetsanläggningar.
Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska mäklaren kontrollera vem som har
rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.
Tillhandahållande av en objektsbeskrivning
18 §
Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är
konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).
Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning,
taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut
och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhets-
anläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om bygg-
nadens ålder, storlek och byggnadssätt.
Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla
uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, an-
delstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift
om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna
samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängli-
ga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade
stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekono-
miska plan tillhandahållas.
Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.
Upplysning om förfoganderätt
19 §
Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen
om vem som har rätt att förfoga över fastigheten.
5
SFS 2011:666
Förteckning över anbud och övrig dokumentation
20 §
Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsupp-
draget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som läm-
nas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontakt-
uppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades
samt villkor för anbudet.
Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slut-
förts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastig-
heten få dokumentationen när uppdraget slutförts.
Medverkan i samband med överlåtelsen
21 §
Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar
överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upp-
rätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Upplysning om möjlig rätt till ersättning
22 §
Upphör uppdragsavtalet utan att fastigheten överlåtits, ska fastighets-
mäklaren upplysa säljaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt
till ersättning.
Fastighetsmäklarens ersättning
23 §
Om inte annat har avtalats, ska fastighetsmäklarens ersättning beräk-
nas efter viss procent på köpeskillingen (provision).
Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träf-
fats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som
har anvisats av mäklaren.
Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan mäklarens
förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har
mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne.
Ska mäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning
för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta.
I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersätt-
ning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål.
24 §
Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid upp-
dragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren.
Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse.
Skadestånd
25 §
Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter
sina skyldigheter enligt 8–22 §§, ska han eller hon ersätta den skada som till
följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skade-
ståndet sättas ned eller helt falla bort.
6
SFS 2011:666
Om mäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som
köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har
haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från
säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskä-
ligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.
Underrättelse om skadeståndskrav
26 §
En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 25 § ska
underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller
hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för
kravet. Om köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren inom denna tid,
faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort.
Första stycket gäller inte om mäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i
strid mot tro och heder.
Preskription
27 §
I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130).
Tillsyn
28 §
Fastighetsmäklarnämnden utövar tillsyn över de fastighetsmäklare
som är registrerade enligt 5 §. Nämnden ska se till att fastighetsmäklarna i
sin verksamhet uppfyller sina skyldigheter enligt denna lag. Nämnden ska
inom sitt verksamhetsområde utöva tillsyn även enligt lagen (2009:62) om
åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som
har meddelats i anslutning till den lagen.
En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden gran-
ska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt
att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.
29 §
Fastighetsmäklarnämnden ska återkalla registreringen för den fastig-
hetsmäklare som
1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,
2. inte betalar registreringsavgift eller
3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag.
Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället med-
dela varning eller erinran. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.
Fastighetsmäklarnämnden eller, efter överklagande, domstol får besluta
att en återkallelse av registrering ska gälla omedelbart.
Överklagande
30 §
Fastighetsmäklarnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos
allmän förvaltningsdomstol.
Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.
7
SFS 2011:666
Straffansvar
31 §
Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot
vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse i högst
sex månader.
Bemyndigande
32 §
Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2011, då fastighetsmäklarlagen
(1995:400) ska upphöra att gälla.
2. Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om uppdragsavtal som
har ingåtts före ikraftträdandet.
På regeringens vägnar
FREDRIK REINFELDT
BEATRICE ASK
(Justitiedepartementet)
Thomson Reuters Professional AB, tel. 08-587 671 00
Edita Västra Aros, Västerås 2011
