SFS 1988:927

Källa Rege­rings­kans­li­ets rätts­da­ta­ba­ser m.fl.

lag om änd­ring i jor­da­bal­ken; utfär­dad den 14 juli 1988. enligt riks­da­gens beslut' före­skrivs i fråga om 12 kap. jor­da­bal­ken^ dels att 8, 19, 23, 40, 57-60, 66 och 70 §§ skall ha föl­jande l ydelse, dels a tt det i kapit­let skall infö­ras en ny para­graf, 58 b §, av föl­jande lydelse. 8 § en upp­säg­ning skall vara skrift­lig, om hyres­för­hål­lan­det har varat längre än tre måna­der i följd vid den tid punkt till vil­ken upp­säg­ningen sker. upp­säg­ningen får dock, utom i fall so m avses i 58 a §, vara munt­lig, om det är hyres­gäs­ten som säger upp avta­let för upp­hö­rande och hyres­vär­den läm­nar ett skrift­ligt erkän­nande av upp­säg­ningen. upp­säg­ningen får ske hos den som är behö­rig att ta emot hyra på hyres­vär­dens väg­nar. skrift­liga upp­säg­ningar skall del­ges den som söks för upp­säg­ning i den ord­ning som anges i 8 kap. 8 § a ndra och tredje styc­kena, om inte annat föl­jer av tredje eller flärde styc­kena i denna para­graf. har den som söks för upp­säg­ning hem­vist här i lan­det och är det inte fråga om en upp­säg­ning i för­tid enligt 42 § eller en sådan upp­säg­ning som avses i 58 §, får upp­säg­ningen sän­das i rekom­men­de­rat brev. upp­säg­ning en anses då ha skett när den har avläm­nats för post­be­ford­ran under den sök­tes van­liga adress. har hyres­gäs­ten läm­nat hyres­vär­den upp­gift om en adress, under vil­ken med­de­lan­den till honom skall sän­das, anses den som hans van­liga adress. i annat fall anses den uthyrda lägen­he­tens adress som hyres­gäs­tens van­liga adress. om en hyresvärd eller en hyres­gäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hem­vist här i lan­det och om det inte hel­ler finns något känt ombud som har rätt att ta emot upp­säg­ning för honom, får upp­säg­ning ske genom kun­gö­relse i post- o ch inri­kes tid­ningar. en ansö­kan hos dom­stol med yrkande att hyres­för­hål­lan­det skall upphö ra eller a tt hyres­gäst skall avhy­sas gäl­ler som upp­säg­ning när del­giv­ning skett i behö­rig ord­ning. sär­skilda bestäm­mel­ser om inne­hål­let i upp­säg­ning av hyres­av­tal som gäl­ler loka­ler finns i 58 och 58 a §§. 19 § hyran för bostads­lä­gen­he­ter skall vara till belop­pet bestämd i hyres­av­ta­let eller, om avta­let inne­hål­ler för­hand­lings­klau­sul enligt hyres för­hand­lings­la­gen (1978:304), i för­han dlings­ö­ver­ens­kom­melse. detta gäl ler dock inte ersätt­ning för kost­na­der som hän­för sig till lägen­he­tens upp­värm­ning, för­se­ende med varm­vat­ten eller elekt­risk ström eller avgif ter för vat­ten och avlopp 1. om hyres­av­ta­let inne­hål­ler för­hand­lings­klau­sul och beräk­nings­grun den för ersätt­ning­ens stor­lek har fast­ställts genom en för­hand­lings­ö­ver­ens kom­melse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyres­för­hand­lings lagen, 2. om lägen­he­ten är belä­gen i ett en- eller två­fa­miljs­hus, eller ' prop, 1987/88: 146, bou 21, rskr. 344. ^ 12 kap. jor­da­bal­ken omtryckt 1984:694. sfs 1988:927 utkom från tryc­ket den 26juli 1988 i99i ¬ sfs 1988:927 3. om kost­na­den för nyt­tig­he­ten påförs hyres­gäs­ten efter indi­vi­du­ell mät­ning. i fråga om bostads­lä­gen­he­ter, som hyrs ut i andra hand eller som av upp­lå­ta­ren inne­has med bostads­rätt, får utan hin­der av första styc­ket avta­las att hyran skall ankny­tas till den hyra eller års­av­gift som upp­lå­ta­ren beta­lar. hyran för loka­ler skall också vara till belop­pet bestämd i avta­let till de n del den inte omfat­tar ersätt­ning som avses i första styc­ket andra meningen. utan hin­der av detta gäl­ler dock för­be­håll i avta­let om att hyran skall utgå med ett belopp som står i visst för­hål­lande till hyresg ästens rörel­se­in­täk­ter eller som bestäms enligt en skrift­lig över­ens­kom­melse mel­lan å ena sidan hyres­vär­den eller hyres­vär­den och en orga­ni­sa­tion av fas­tig­hets­ä­gare, i vil­ken hyres­vär­den är med­lem, och å andra sidan en orga­ni­sa­tion av hyres­gäs­ter. är avta­let träf­fat för bestämd tid och är hyres­ti­den minst tre år, gäl­ler dess­utom för­be­håll om att hyran skall utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräk­nings­grund än som nu har angetts. har avtal träf­fats i strid med första eller tredje styc­ket, skall hyran utgå med ett belopp som är skä­ligt med hän­syn främst till par­ter­nas avsik­ter och övriga för­hål­lan­den när avta­let träf­fa­des. om ogil­tig­het av avtal om hyra för bostads­lä­gen­het i vissa fall när för­hand­lings­ord­ning gäl­ler finns bestäm­mel­ser i hyres­för­hand­lings­la­gen. 23 § bostads­hy­res­gäs­ten får inte använda lägen­he­ten för något annat ända­mål än det avsedda. hyres­vär­den får dock inte åbe­ropa avvi­kel­ser som är utan bety­delse för honom. lokal­hy­res­gäs­ten får inte använda loka­len för något annat ända­mål än det avsedda, om inte hyres­nämn­den läm­nar till­stånd till det. sådant till stånd skall läm­nas, om hyres­gäs­ten inne­haft loka­len längre tid än två år och har beak­tans­värda skäl för en änd­rad använd­ning samt hyres­vär­den inte har befo­gad anled­ning att mot­sätta sig den. till­stån­det kan för­e­nas med vill­kor. 40 § en hyres­gäst som under viss tid inte har till­fälle att använda sin lägen­het, får upp­låta lägen­he­ten i dess hel­het i andra hand, om hyres­nämn den läm­nar till­stånd till upp­lå­tel­sen. sådant till­stånd skall läm­nas, om hyres­gäs­ten har beak­tans­värda skäl för upp­lå­tel­sen och hyres­vär­den inte har befo­gad anled­ning att vägra sam­tycke. till­stånd enligt första styc­ket kan begrän­sas till viss tid och för­e­nas m ed vill­kor. 1992 57 § har hyres­vär­den sagt upp hyres­av­ta­let och väg­rar han att för­länga hyres­för­hål­lan­det eller kom­mer för­läng­ning i annat fall inte till stånd på grund av att hyres­gäs­ten inte god­tar de hyres­vill­kor som hyres­vär­den krä­ver för för­läng­ning, har hyres­gäs­ten rätt till ersätt­ning enligt 58 b §, om inte 1. hyres­gäs­ten åsi­do­satt sina för­plik­tel­ser i så hög grad att det icke skä­li­gen kan fordra s att hyres­vär­den för­länger hyres­för­hål­lan­det, 2. huset skall rivas och hyres­vär­den anvi­sar en annan lokal som är god­tag­bar för hyres­gäs­ten eller hyres­av­ta­let inne­hål­ler vill­kor om att hy res­för­hål­lan­det skall upp­höra på grund av riv­ning och riv­ningen skall påbör­jas inom fem år från vill­ko­rets till­komst. ¬ 3. huset skall undergå sådan större ombygg­nad att hyres­gäs­ten uppen-​​ sfs 1988:927 bar­li­gen inte kan sitta kvar i loka­len utan nämn­värd olä­gen­het för genomfö ran­det av ombygg­na­den samt hyres­vär­den anvi­sar en annan lokal som är god­tag­bar för hyres­gäs­ten eller hyres­av­ta­let inne­hål­ler vill­kor om att hy res­för­hål­lan­det skall upp­höra på grund av ombygg­nad och ombygg­na­den skall påbö­i­jas inom fem år från vill­ko­rets till­komst, 4. hyres­vär­den i annat fall h ar befo­gad anled­ning att upp­lösa hyres­för hål­lan­det, eller 5. de hyres­vill­kor som hyres­vär­den krä­ver för för­läng­ning är skä­liga och över­ens­stäm­mer med god sed i hyres­för­hål­lan­den. första styc­ket gäl­ler också, om hyres­gäs­ten har sagt upp avta­let enligt 58a§. 57 a § vid tillämp­ningen av 57 § första styc­ket 5 skall en krävd hyra inte anses som skä­lig, om den över­sti­ger den hyra som loka­len vid hyres­ti­dens utgång kan antas betinga på öppna mark­na­den (mark­nads­hyra). när mark nads­hy­ran bestäms, skall främst beak­tas hyran för när­mast jäm­för­liga loka­ler på orten. endast om det finns sär­skilda skäl får hän­syn tas till ökning av loka­lens värde, som en hyresgäst-​​har åstad­kom­mit. i tvist om ersätt­ning enligt 57 § får ytt­rande av hyres­nämn­den från­gås endast om det är uppen­bart 1. när ytt­ran­det avser mark­nads­hy­ran, att denna är påtag­ligt högre eller lägre än hyres­nämn­den angett, 2. när ytt­ran­det avser anvi­sad lokal, att hyres­nämn­dens bedöm­ning inte varit rik­tig. i fall som avs es i andra styc­ket 1 får utred­ning som inte har lagts fram under med­lingen, beak­tas vid pröv­ningen endast om det finns syn­ner­liga skäl. 58 § vill h yres­vär­den säga upp avta­let skall han i upp­säg­ningen under rätta hyres­gäs­ten om de vill­kor som han krä­ver för att för­länga hyres­för hål­lan­det eller om orsa­ken till att han väg­rar medge för­läng­ning. upp­säg ningen skall dess­utom inne­hålla under­rät­telse att hyres­gäs­ten, om han inte går med på att flytta utan att fa ersätt­ning enligt 58 b §, har att inom två måna­der från upp­säg­ningen hän­skjuta tvis­ten till hy res­nämn­den för med ling. under­lå­ter hyres­vär­den att full­göra vad som ålig­ger honom enligt första styc­ket, är upp­säg­ningen utan ver­kan. har hyres­vär­den full­gjort vad som ålig­ger honom enligt första styc­ket och vill hyres­gäs­ten inte lämna lägen­he­ten utan att få ersätt­ning enligt 58 b § , har hyres­gäs­ten att hän­skjuta tvis­ten till hyres­nämn­den inom den i första styc­ket angivna tiden. gör han inte det, för­fal­ler rät­ten till ersätt ning. vad som har sa gts nu gäl­ler inte, om inom samma tid tvist hän­skjuts till nämn­den enligt 58 a § första styc­ket. innan med­lingen har avslu­tats får hyres­vär­den för för­läng­ning av hyres för­hål­lan­det inte kräva högre hyra eller något annat vill­kor som är oför mån­li­gare för hyres­gäs­ten än vad han har angett i upp­säg­nin gen. gör han det och k ommer för­läng­ning inte till stånd, har hyres­gäs­ten all­tid rätt till ersätt­ning enligt 58 b §. 1993 / ¬ sfs 1988:927 58 a § vill hyres­gäs­ten säga upp avta­let för för­läng­ning på änd­rade vill kor, skall han i upp­säg­ningen under­rätta hyres­vär­den om den änd­ring i de avta­lade vill­ko­ren som han begär. om över­ens­kom­melse inte träf­fas mel lan par­tema, skall hyres­gäs­ten inom två måna­der från upp­säg­ningen hän- skjuta tvis­ten till hyres­nämn­den för med­ling. under­lå­ter hyres­gäs­ten att full­göra vad som ålig­ger honom enligt första styc­ket eller åter­kal­lar han före hyres­ti­dens utgång sin ansö­kan om med ling, är upp­säg­ningen utan ver­kan. om inte hyres­vär­den själv har sagt upp avta­let, far han innan med­lingen har avslu­tats inte vägra för­läng­ning av hyres­för­hål­lan­det eller för för­läng ning kräva högre hyra eller något annat vill­kor som är oför­mån­li­gare för hyres­gäs­ten än vad som föl­jer av det upp­sagda avta­let. gör han det och kom­mer för­läng­ning inte till stånd, har hyres­gäs­ten all­tid rätt till ersätt­ning enligt 58 b §. 58 b § om hyres­gäs­ten har rätt till ersätt­ning enligt 57 §, 58 § fjärde styc­ket eller 58 a § tredje styc­ket, skall hyres­vär­den all­tid betala ersätt­ning till hyres­gäs­ten med ett belopp som mot­sva­rar en års­hyra för loka­len enligt det upp­sagda hyres­av­ta­let, dock högst ett belopp som vid hyres­ti­dens utgång mot­sva­rar fyra bas­belopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om all­män för­säk­ring. om hyres­gäs­ten på grund av att hyres­för­hål­lan­det har upp­hört har för­or­sa­kats en för­lust som inte täcks av ersätt­ning enligt för sta styc­ket, skall hyres­vär­den i skä­lig omfatt­ning ersätta hyres­gäs­ten för denna för­lust. om för­lus­ten har sam­band med att hyres­gäs­ten har bekostat änd­ring av loka­len, skall för­lus­ten beak­tas endast om hyres­vär­den har sam­tyckt till änd­ringen eller om hyres­gäs­ten har träf­fat hyres­av­ta­let under för­ut­sätt­ning att han skulle få utföra änd­ringen. 59 skall hyres­för­hål­lan­det upp­höra efter upp­säg­ning som gjorts av hyres­vär­den eller, i fall som avses i 58 a §, av hyres­gäs­ten, får hyres­nämn den på ansö­kan av hyres­vär­den eller hyres­gäs­ten medge skä­ligt upp­skov med avflytt­ningen, dock högst två år från hyres­ti­dens utgång. ansö­kan om upp­skov skall ha kom­mit in till hyres­nämn­den före hyres­ti­dens utgång. med­ges upp­skov, skall hyres­nämn­den fast­ställa skä­liga hyres­vill­kor för tiden från det att avta­let upp­hört till dess hyres­gäs­ten skall flytta. 60 § i mål om ersätt­ning enligt 58 b § skall rät­ten på yrkande av hyres gäs­ten, om hyres­vär­den med­ger skyl­dig­het att betala ersätt­ning eller sådan skyl­dig­het fast­ställts genom dom som vun­nit laga kraf t, för­plikta hyresvär den att betala för­skott i avräkn ing på den ersätt­ning som kan komma att bestäm­mas. första styc­ket gäl­ler inte, om det är uppen­bart att för­skot­tet blir obe­tyd ligt. har beslut i fråga om för­skott med­de­lats, får nytt yrkande om för­skott inte tas upp till pröv­ning för­rän tre måna­der för­flu­tit sedan det före­gå­ende beslu­tet vann laga kr aft. beslut i fråga om för­skott får med­de­las utan huvud­för­hand­ling. innan beslut med­de­las, skall par­tema bere­das till­fälle att yttra sig. beslut som 1994 änd­ringen inne­bär bi. a. att andra styc­ket upp­hävs. ¬ med­de­lats under rät­te­gången skall över­kla­gas sär­skilt. hov­rät­tens beslut sfs 1988:927 far inte över­kla­gas. har hyres­gäs­ten upp­bu­rit för­skott som över­sti­ger den slut­ligt bestämda ersätt­ningen, är han skyl­dig att till hy res­vär­den betala till­baka det över skju­tande belop­pet jämte ränta. rän­tan beräk­nas enligt 5 § rän­te­la­gen (1975:635) för tiden från dagen för belop­pets mot­ta­gande till dess ersätt ningen bli­vit slut­ligt bestämd genom dom som vun­nit laga kraft och enligt 6 § rän­te­la­gen för tiden där­ef­ter. 66 § '* avtal mel­lan hyresvärd och hyres­gäst, att fram­tida tvist med anled ning av hyres­för­hål­lan­det skall hän­skju­tas till avgö­rande av skil­je­män utan för­be­håll om rätt för par­terna att klandra skil­je­do­men, får ej göras gäl­lande i fråga om hyres­gäs­tens rätt eller skyl­dig­het att till­träda eller behålla lägen­he­ten, fast­stäl­lande av hyres­vill­kor i fall som avse s i 51, 52 eller 55 §, åter­be­tal­ning av hyra och fast­stäl­lande av hyra enligt 55 b § eller bestäm mande av ersätt­ning enligt 58 b §. i övrigt gäl­ler skil­jeav­ta­let ej såvitt där­i­ge­nom skil­je­män utsetts eller bestäm­melse med­de­lats om skil­je­män nens antal, sät­tet för deras utse­ende eller för­fa­ran­det vid skil­je­nämn­den. i berörda hän­se­en­den, skall lagen (1929:145) om skil­je­män tilläm­pas. vad som sagts nu utgör dock ej hin­der för att i skil­jeav­ta­let utse hyres­nämn­den till skil­je­nämnd eller bestämma kor­tare tid för skil­je­man­na­åt­gär­dens avslu tande än den tid om sex måna­der som anges i nämnda lag. 70 beslut av hyres­nämn­den i fråg or som avses i 16 § an dra styc­ket, 23 § andra styc­ket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 64 § överkl a gas genom besvär inom tre vec­kor från den dag beslu­tet med­de­la­des. beslut av hyres­nämn­den i frå­gor som avses i 1 § sjät te styc­ket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte över­kla­gas. 1. denna lag trä­der i kraft den 1 janu­ari 1989. 2. de nya b estäm­mel­serna i 12 kap. 23 och 40 §§ gäl­ler äv en i fråga om hyres­av­tal som har ingåtts före den 1 jan uari 1989, do ck först från den tid­punkt till vil­ken avta­let tidi­gast kan sägas upp av hyres­vär­den genom upp­säg­ning efter utgången av år 1988. intill dess tilläm­pas fort­fa­rande äldre bestäm­mel­ser. 3. de nya bestäm­mel­serna i 12 ka p. 8, 57-60 och 66 §§ gäl­ler även i fråga om hyres­av­tal som har ingåtts före den 1 janu­ari 1989. om ett hyres­av­tal har sagts upp dess­förin­nan, tilläm­pas dock fort­fa­rande äldre bestäm­mel­ser. 4. inne­hål­ler ett hyres­av­tal, som har ingåtts före den 1 j anu­ari 1989, vill­kor som stri­der mot de nya bestäm­mel­serna i 12 kap. 19 §, gäl­ler vill­ko­ret mot hyres­gäs­ten till utgången av juni 1990 eller, om avta­let inte kan sägas upp till up phö­rande vid den tid­punk­ten, till den sen are tid­punkt då avta­let på grund av upp­säg­ning tidi­gast kan från­trä­das. "senaste lydelse 1988:408. ' senaste lydelse 1988;408. 1995 / ¬ sfs 1988:927 på rege­ring­ens väg­nar hans gustafs­son lars uno didön (bostads­de­par­te­men­tet) ¬