SFS 1997_62 Lag om ändring i jordabalken
Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.
sfs 1997:62
utkom från trycket den 4 mars 1997
lag om ändring i jordabalken;
utfärdad den 13 februari 1997. enligt riksdagens beslut1 föreskrivs i fråga om jordabalken2 dels att 12 kap. 55 a § skall upphöra att gälla, dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d-h §§, samt närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse. 12 kap. 18 a §3 om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande). i föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. vite får sättas ut i föreläggandet. tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden. med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken. en bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning,
prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:bou5, rskr. 1996/97:143. balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. senaste lydelse av 12 kap. 55 a § 1994:817. 3 senaste lydelse 1994:817.
2 1
76
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och 2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 18 d § en fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1. utföra sådana standardhöj ande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller 2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. för att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. med hyresgäst avses i 18 d— h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. 18 e § om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. 18 f § en ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden ge-
sfs 1997:62
77
sfs 1997:62
nomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. 18 g § bestämmelserna i 18 d-f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast 1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, 2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller 3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. 18 h § om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. förbudet får förenas med vite. en fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. på ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. 53 §4 bestämmelserna i 54-55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55-55 c §§ endast om det följer av nämnda lag. 54 a §5 bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyresavtal som 1. gäller för obestämd tid, och 2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304), inte omfattas av förhandlingsordningen. vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i tredje stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. i meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd. innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i
4
78
5
senaste lydelse 1994:817. senaste lydelse 1994:817.
andra stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. 55 §6 om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b § iakttas. om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första-tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. 55 c §7 gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. har frågan om villkors ändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av
6 7
sfs 1997:62
senaste lydelse 1994:817. senaste lydelse 1994:841.
79
sfs 1997:62
hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd. har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverom betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. på överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. i beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen. om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 63 §8 ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. i fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. 70 §9 beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a-f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.
8
80
9
senaste lydelse 1994:817. senaste lydelse 1994:817.
73 §10 i hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a-c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d-f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 1. denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. bestämmelserna i 12 kap. 18 d-h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. dessa bestämmelser skall inte heller tillämpas beträffande åtgärder som genom bindande avtal upphandlats av fastighetsägaren före den 1 december 1996.1 fråga om åtgärder för vilka de nya bestämmelserna inte gäller tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tilllämpas i sin äldre lydelse. 3. om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen medge undantag från tilllämpningen av bestämmelserna i 12 kap. 18 d-h §§ i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:614). 4. vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse. på regeringens vägnar laila freivalds sten andersson (justitiedepartementet)
10
sfs 1997:62
senaste lydelse 1994:841.
81
Viktiga lagar inom fastighetsrätten
Fastighetsbildningslag (1970:988)
Jordabalk (1970:994)
Plan- och bygglag (2010:900)
Viktiga lagar inom fastighetsrätten
Anläggningslag (1973:1149)Fastighetsbildningslag (1970:988)
Jordabalk (1970:994)
Plan- och bygglag (2010:900)
JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster
JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster
För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.
